Mijn Staedion
Mijn Staedion

Terug

Meer informatie over de jaarlijkse huurverhoging 2019

Op 1 juli 2019 gaat de huurverhoging in. De overheid bepaalt elk jaar het maximale percentage voor de huurverhoging. Jaarlijks doen wij u een voorstel voor huuraanpassing. De aanpassing is voorgelegd aan en getoetst door de Huurdersvereniging Staedion (HVS). De HVS staat positief tegenover de voorgestelde huurverhoging.

Staedion kiest dit jaar:

  • niet voor een inkomensafhankelijke huurverhoging.
  • wel voor een gedifferentieerde huurverhoging, hierbij stijgt de huur meer als de huidige huurprijs verder afstaat van de maximale huurprijs van een woning, en minder als de huur al in de buurt ligt van de maximale huurprijs.

Dit beleid past bij de doelstellingen van Staedion om de prijs van de woning af te stemmen op de kwaliteit. Elk jaar stelt de Rijksoverheid vast met welk percentage de huurprijs jaarlijks mag worden verhoogd. Dit betekent per 1 juli 2019 een huurverhoging van maximaal 4,1% per individuele zelfstandige sociale huurwoning.

Meer informatie en uitleg over de huurverhoging, leest u in de veelgestelde vragen over de huurverhogingen van Staedion in 2019.
 

Veelgestelde vragen over de huurverhoging in 2019  

1. Waar vind ik mijn nieuwe huurprijs?

In de brief met de dagtekening 25 april 2019 leest u meer over aanpassing van de huurprijs en met welk percentage en welk bedrag uw huurprijs wordt aangepast. In de bijlage van die brief vindt u de opbouw van de huur.

2. Waarom verhoogt Staedion mijn huur?

Wij vinden het belangrijk dat onze bewoners veilig, gezond en betaalbaar kunnen wonen. Het beheer van woningen en de aanpassingen, verbouwingen, renovaties en het onderhoud brengen kosten met zich mee. Wij begrijpen dat het vervelend is als de huur stijgt. Wij kiezen daarom voor gematigde verhoging van de kale huurprijs en passen bijvoorbeeld niet de maximale toegestane huurverhoging toe van 4,1% voor sociale huurwoningen.

3. Wat doet Staedion met de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Staedion past geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe. Wij kiezen voor een gedifferentieerde huurverhoging, waarbij de kale huurprijs:

  • sterker stijgt: als de huidige huur verder afstaat van de maximale kale huurprijs van die woningen.
  • minder sterk stijgt: als de huur al in de buurt ligt van de maximale huurprijs.

Dit past bij Staedion’s doelstellingen om een bijdrage te leveren aan de betaalbaarheid van sociale huurwoningen in Den Haag. De huurverhoging is voorgelegd aan en getoetst door de Huurdersvereniging Staedion (HVS), zij staan hier positief tegenover.

4. Hoe past Staedion huurverhogingen voor zelfstandige sociale huurwoningen toe?

Staedion voert geen inkomensafhankelijke huurverhoging door en maakt geen onderscheid in inkomensgroepen. Wij kijken naar het huidige niveau van de kale huurprijs ten opzichte van de maximale huurprijs.

  • Voor huurders die minder dan 70% van de maximale huurprijs betalen is een verhoging van maximaal 2,8% van toepassing. Dit betreft circa 8.500 woningen.
  • Voor huurders die een kale huurprijs betalen tussen de 70% en 90%, verhoogt Staedion de huren met maximaal 1,6%. Dit betreft circa 17.500 woningen.
  • Voor huurders die meer dan 90% van de maximale huurprijs betalen, is de maximale verhoging 0,9%. Dit betreft circa 6.000 woningen.

Voor alle sociale woningen die nu een subsidiabele huurprijs hebben van onder de huurprijsgrens, is het plafond van de subsidiabele huurprijs € 720,42.

Als u een sociale huurwoning huurt waarvan de kale huurprijs al boven de € 720,42 ligt, dan stijgt deze mogelijk wel. In de brief van 25 april leest u het precieze percentage van de stijging. Voor deze woningen geldt niet het plafond van een subsidiabele huurprijs van € 720,42.

De gemiddelde huurverhoging voor alle sociale huurwoningen van Staedion is 1,7% met een maximum van 2,8%

5. In mijn brief van Staedion staat ‘namens de eigenaar’, wat betekent dit?

Staedion draagt zorg voor het beheer van woningen voor de Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum (WOM-SOC). Als in uw brief staat ‘namens de eigenaar’, dan woont u in een woning van de WOM-SOC en zijn dezelfde regels voor huurverhoging van toepassing (zie vraag 4 voor zelfstandige sociale huurwoningen en vraag 8 voor vrije sectorwoningen).

6. Wat is een subsidiabele huurprijs?

De subsidiabele huurprijs bestaat uit de kale huurprijs van de woning en een deel van de servicekosten die voor de huurtoeslag meegerekend worden. De Belastingdienst maakt gebruik van die subsidiabele huurprijs voor het berekenen van de huurtoeslag: de rekenhuur.

7. Door de huurverhoging komt mijn huur boven € 720,42. Wat gebeurt er met mijn huurtoeslag?

Als u huurtoeslag ontvangt in juni 2019, houdt u ook huurtoeslag na juli 2019, ook als uw huurprijs door de huurverhoging hoger wordt dan € 720,42. Over het gedeelte van de huurprijs boven € 720,42 krijgt u geen toeslag.

8. Welke huurverhogingen zijn van toepassing op ander type woningen (onzelfstandig, vrije sector), parkeerplaatsen, eenheden en bedrijfsonroerend goed (BOG)?

De volgende tabel toont de huurverhogingen naar type woning of verhuureenheid. Voor vrije sectorwoningen bepalen verhuurders zelf de huurverhoging, tenzij in het huurcontract een indexeringsclausule is opgenomen (in dat geval bepaalt de clausule de verhoging). Als er geen indexeringsclausule van toepassing is, dan mag de verhuurder de huur verhogen tot de markthuur. De markthuur is de huurprijs waarvoor vrijgekomen en vergelijkbare woningen (qua grootte en kwaliteit) in de directe nabijheid aan nieuwe huurders zijn verhuurd. Staedion past geen verhogingen op basis van markthuur toe en kiest voor een huurverhoging voor vrije sectorwoningen van 4%. Maximaal toegestaan is 5,1% (2,5% + 2,6% consumentenprijsindex) afhankelijk van de voorwaarden in het contract/ algemene voorwaarden.

Tabel_Huurvehogingen_Staedion_2019_Overige-(1).png

9. In mijn brief staat een minteken (-) voor het percentage. Wat betekent dat?

Het minteken betekent dat uw kale huurprijs daalt. U gaat minder kale huur betalen.

10. Wat betekent het element ‘overige eenheden’ in de bijlage over mijn huursamenstelling?

Met ‘overige eenheden’ bedoelen we in de meeste gevallen een berging die in uw huur is opgenomen. De huur van ‘niet-woningen’ zoals een box, kelder, parkeerplaats of een berging wordt per 1 juli 2019 met 1,6% verhoogd.

11. Mijn servicekosten zijn veranderd. Hoe zit dat?

Servicekosten veranderen als onze leveranciers hun prijzen veranderen of als het in overleg met de Bewonerscommissie is aangepast. Kale huur is altijd exclusief servicekosten. Servicekosten zijn bijkomende kosten voor uw woning en komen bovenop de kale huur. Bijvoorbeeld kosten voor schoonmaak, tuinonderhoud, stoffering, meubilering en de huismeester.

12. Mijn energiekosten zijn gestegen. Hoe zit dat?

De energiekosten zijn gestegen met 15,7% voor elektriciteit en 9,7% voor gas.

13. Ik woon in dezelfde woning als mijn buren, maar zij krijgen een lagere huurverhoging dan ik, hoe zit dat?

Huurprijzen van woningen die op elkaar lijken, kunnen (sterk) verschillen doordat mensen bijvoorbeeld met andere voorwaarden zijn gaan huren en/of omdat er binnen de woningen sprake is van kleine en grote verschillen. Omdat Staedion kijkt naar het verschil tussen de huidige huurprijs en de maximale huurprijs kan het zijn dat uw huurprijs met een ander percentage stijgt.

14.  Hoe kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

Tot uiterlijk 1 juli 2019 kunt u in bezwaar tegen de huurverhoging van uw sociale huurwoning. De procedure staat beschreven op de website van de Huurcommissie. Gebruik altijd het formulier op huurcommissie.nl. Zonder dit formulier nemen wij uw bezwaar niet in behandeling.

U kunt het formulier op de volgende manier naar Staedion sturen:

  • Per e-mail: info@staedion.nl met als onderwerp ‘Bezwaarschrift Huurverhoging’
  • Per post: Staedion, o.v.v. ‘Bezwaarschrift Huurverhoging’, Postbus 40406, 2504 LK te Den Haag

Let op: huurders van een vrijesectorwoning kunnen alleen bezwaar maken via de kantonrechter. Voor vragen over deze procedure neemt u contact op met het Juridisch Loket via 0900 - 8020 of kijk op www.juridischloket.nl.

15. Wanneer heb ik recht op een huurverlaging?

U heeft recht op huurverlaging tot onder € 720,42 als uw huishouden voldoet aan alle volgende vier voorwaarden:

  1. U heeft een sociaal huurcontract
  2. In het verleden is een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast
  3. U heeft een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag
  4. Uw huidige huurprijs ligt boven de huurtoeslaggrens van € 720,42 in 2019

U heeft geen recht op huurverlaging als u niet aan alle criteria voldoet.

16. Kan ik bezwaar maken tegen een huurverhoging voor een niet-woning?

Ja, dat kan. De berekening van de jaarlijkse huurverhoging maakt deel uit van uw getekende huurovereenkomst. Bezwaar maken kan alleen via de kantonrechter. Neem contact op met het Juridisch Loket via 0900 - 8020 of kijk op www.juridischloket.nl.