Mijn Staedion
samen
thuis

Terug

Veelgestelde vragen jaarlijkse huuraanpassing Staedion 2020

Op 1 juli 2020 gaat de huuraanpassing in. De overheid bepaalt elk jaar het maximale percentage voor de huuraanpassing. Jaarlijks doen wij u een voorstel voor huuraanpassing. De aanpassing is voorgelegd aan en getoetst door de Huurdersvereniging Staedion (HVS). De HVS staat positief tegenover de voorgestelde huuraanpassing.

Staedion kiest dit jaar:

  • niet voor een inkomensafhankelijke huuraanpassing.
  • wel voor een gedifferentieerde huuraanpassing. Hierbij stijgt de huur meer als de huidige huurprijs verder afstaat van de maximale huurprijs van een woning, en minder als de huur al in de buurt ligt van de maximale huurprijs.

Dit beleid past bij de doelstellingen van Staedion om de prijs van de woning af te stemmen op de kwaliteit. Elk jaar stelt de Rijksoverheid vast met welk percentage de huurprijs jaarlijks mag worden verhoogd. Dit betekent per 1 juli 2020 een huurverhoging van maximaal 5,1% per individuele zelfstandige sociale huurwoning. Staedion kiest niet voor de maximale verhoging van 5,1 procent, maar voor een gemiddelde huurstijging van 2,6 procent. Dit kan hoger of lager uitvallen.

Meer informatie en uitleg over de huuraanpassing leest u in de veelgestelde vragen.

Waarom verhoogt Staedion mijn huur ondanks de coronacrisis?

Het uitstellen van de huuraanpassing levert voor bewoners geen oplossing in deze periode en kost Staedion tegelijkertijd veel geld. De coronacrisis raakt een bewoner óf hard door verlies van werk en inkomsten óf nauwelijks. Uitkeringen, pensioen en huurtoeslag worden gewoon uitbetaald en ook de meeste salarissen. Het uitstellen van de huuraanpassing biedt geen oplossing voor bewoners die hard geraakt worden.

We vragen bewoners om contact met ons op te nemen voor een persoonlijk gesprek als ze betalingsproblemen verwachten of zich hier zorgen over maken. Samen kijken we naar een (maatwerk)oplossing.

Voor bewoners met een laag (minimum)inkomen met een relatief hoge huur hebben we de huurbevriezingsregeling (zie vraag huurbevriezing) of de mogelijkheid tot huurverlaging (zie vraag huurverlaging).

Waar vind ik mijn nieuwe huurprijs?

In onze brief van 18 april 2020 leest u meer over aanpassing van de huurprijs en met welk percentage en welk bedrag uw huurprijs wordt aangepast. In de bijlage van die brief vindt u de opbouw van de huur.

Waarom verhoogt Staedion mijn huur?

Wij vinden het belangrijk dat onze bewoners veilig, gezond en betaalbaar kunnen wonen. Het beheer van woningen en de aanpassingen, verbouwingen, renovaties en het onderhoud brengen kosten met zich mee. Wij begrijpen dat het vervelend is als de huur stijgt. Wij kiezen daarom voor gematigde aanpassing van de kale huurprijs en passen bijvoorbeeld niet de maximale toegestane huuraanpassing toe van 5,1% voor sociale huurwoningen.

Waarom noemen we het een voorstel?

Als verhuurder mogen wij 1x per jaar de huur van uw woning aanpassen. We zijn wettelijk verplicht om dit een voorstel te noemen. Dit komt omdat het pas definitief is als u de daadwerkelijke aanpassing gaat betalen. Ook kunt u onder bepaalde voorwaarden bezwaar maken tegen de huuraanpassing.

Wanneer heb ik recht op huurbevriezing?

Let op: u moet aan de volgende voorwaarden voldoen.

Voorwaarden voor huurbevriezing

  • U huurt een zelfstandige sociale woning. Een zelfstandige woning is een woning met eigen voordeur en eigen keuken en toilet.
  • U woont tenminste twaalf maanden op het adres.
  • U heeft voor tenminste zes maanden een laag inkomen en een kale huur boven de aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishouden is € 619,01 en voor drie of meer persoonshuishouden € 663,40.
  • Of u heeft tenminste zes maanden een midden inkomen en een kale huur boven de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens is € 737,14 (ook wel huurprijsgrens genoemd).
  • Of u heeft als hoofdbewoner uw pensioengerechtigde leeftijd bereikt én woont relatief te duur (laag inkomen bij huur boven de aftoppingsgrens). De aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishouden is € 619,01 en voor drie of meer persoonshuishouden € 663,40.

Huishoudgrootte.png

Uitgesloten van huurbevriezing
Staedion sluit kleine huishoudens (één of twee personen) die in een (te) grote woning wonen (vijf of meer kamers en minimaal 80 m2) uit van huurbevriezing. Op deze manier loont het om kleiner te gaan wonen. De doorstroommakelaar kan kleine huishoudens helpen met het zoeken naar een passende woning. Bekijk de doorstroomregeling van de gemeente Den Haag.

Check of u in aanmerking komt voor huurbevriezing

Wanneer heb ik recht op huurverlaging?

Let op: u moet aan de volgende voorwaarden voldoen.

Voorwaarden voor huurverlaging

  • U huurt een zelfstandige sociale woning. Een zelfstandige woning is een woning met eigen voordeur en eigen keuken en toilet.
  • Uw subsidiabele huurprijs ligt boven de liberalisatiegrens. De subsidiabele huurprijs bestaat uit de kale huurprijs van de woning en een deel van de servicekosten die voor de huurtoeslag meegerekend worden. De liberalisatiegrens is € 737,14 (ook wel huurprijsgrens genoemd).
  • U heeft een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag.
  • U heeft in het verleden voor deze woning geen huurtoeslag ontvangen.

Uitgesloten van huurverlaging
Staedion sluit kleine huishoudens (één of twee personen) die in een (te) grote woning wonen (vijf of meer kamers en minimaal 80 m2) uit van huurverlaging, tenzij de wet van toepassing is. Op deze manier loont het om kleiner te gaan wonen. De doorstroommakelaar kan kleine huishoudens helpen met het zoeken naar een passende woning. Bekijk de doorstroomregeling van de gemeente Den Haag.

Check of u in aanmerking komt voor huurverlaging

Kan ik huurverlaging aanvragen als ik een woning in de vrije sector huur?

Staedion verlaagt in enkele gevallen de subsidiabele huurprijs tot de liberalisatiegrens. De subsidiabele huurprijs bestaat uit de kale huurprijs van de woning en een deel van de servicekosten die voor de huurtoeslag meegerekend worden. De liberalisatiegrens is € 737,14 (ook wel huurprijsgrens genoemd).

Dit geldt alleen als:

  • u een laag inkomen heeft;
  • u een vrijesectorwoning huurt.

Check of u in aanmerking komt voor huurverlaging.

Wat doet Staedion met de inkomensafhankelijke huuraanpassing?

Staedion past geen inkomensafhankelijke huuraanpassing toe. Wij kiezen voor een gedifferentieerde huuraanpassing, waarbij de kale huurprijs:

  • sterker stijgt: als de huidige huur verder afstaat van de maximale kale huurprijs van die woningen.
  • minder sterk stijgt: als de huur al in de buurt ligt van de maximale huurprijs.

Dit past bij de doelstellingen van Staedion om een bijdrage te leveren aan de betaalbaarheid van sociale huurwoningen in Den Haag. De huuraanpassing is voorgelegd aan en getoetst door de Huurdersvereniging Staedion (HVS). Zij staan hier positief tegenover.

Hoe past Staedion huuraanpassingen voor zelfstandige sociale huurwoningen toe?

Staedion voert geen inkomensafhankelijke huuraanpassing door en maakt geen onderscheid in inkomensgroepen. Wij kijken naar het huidige niveau van de kale huurprijs ten opzichte van het plafond van de maximale huurprijs van uw woning.

  • Voor huurders die minder dan 70% van de maximale huurprijs betalen is een verhoging van maximaal 3,6% van toepassing. Dit betreft ongeveer 9.900 woningen.
  • Voor huurders die een kale huurprijs betalen tussen de 70% en 90%, verhoogt Staedion de huren met maximaal 2,6%. Dit betreft ongeveer 17.500 woningen.
  • Voor huurders die meer dan 90% van de maximale kale huurprijs betalen, is de maximale verhoging 1,1%. Dit betreft ongeveer 4.000 woningen.

Voor alle sociale woningen die nu een subsidiabele huurprijs hebben van onder of precies € 737,14, is het plafond van de subsidiabele huurprijs van € 737,14 gehandhaafd. Dit doet Staedion zodat bewoners die nu huurtoeslag ontvangen, dit ook in de toekomst kunnen blijven ontvangen.

Als u een sociale huurwoning huurt waarvan de subsidiabele huurprijs al boven de € 737,14 ligt, dan stijgt deze mogelijk wel. In de brief van 18 april leest u het precieze percentage van de stijging. Voor deze woningen geldt niet het plafond van een subsidiabele huurprijs van € 737,14, maar de maximale huurprijs van uw woning.

De gemiddelde huuraanpassing voor alle sociale huurwoningen van Staedion is 2,6%.

Wat is een subsidiabele huurprijs?

De subsidiabele huurprijs bestaat uit de kale huurprijs van de woning en een deel van de servicekosten die voor de huurtoeslag meegerekend worden. De Belastingdienst maakt gebruik van die subsidiabele huurprijs voor het berekenen van de huurtoeslag: de rekenhuur.

In mijn brief van Staedion staat ‘namens de eigenaar’. Wat betekent dit?

Staedion draagt zorg voor het beheer van woningen voor de Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum (WOM SOC). Als in uw brief staat ‘namens de eigenaar’, dan woont u in een woning van de WOM-SOC en zijn dezelfde regels voor huuraanpassing van toepassing.

Door de huuraanpassing komt mijn huur boven € 737,14. Wat gebeurt er met mijn huurtoeslag?

Als u huurtoeslag ontvangt in juni 2020, houdt u ook huurtoeslag na juli 2020. Ook als uw huurprijs door de huuraanpassing hoger wordt dan € 737,14. Over het gedeelte van de huurprijs boven € 737,14 krijgt u geen toeslag.

Welke huuraanpassingen zijn van toepassing op ander type woningen (onzelfstandig, vrije sector), parkeerplaatsen, eenheden en bedrijfsonroerendgoed?

De volgende tabel toont de huuraanpassingen naar type woning of verhuureenheid. Voor vrijesectorwoningen bepalen verhuurders zelf de huuraanpassing, tenzij in de huurovereenkomst een indexeringsclausule is opgenomen. In dat geval bepaalt de clausule de aanpassing. Als er geen indexeringsclausule van toepassing is, dan mag de verhuurder de huur aanpassen tot de markthuur. De markthuur is de huurprijs waarvoor vrijgekomen en vergelijkbare woningen (qua grootte en kwaliteit) in de directe nabijheid aan nieuwe huurders zijn verhuurd. Staedion past geen aanpassingen op basis van markthuur toe en kiest voor een maximale huuraanpassing voor vrijesectorwoningen van 5,1%.

huuraanpassingen.png

In mijn brief staat een minteken (-) voor het percentage. Wat betekent dat?

Het minteken betekent dat uw kale huurprijs daalt. U gaat minder kale huur betalen.

Wat betekent het element ‘overige eenheden’ in de bijlage over mijn huursamenstelling?

Met ‘overige eenheden’ bedoelen we in de meeste gevallen een berging die in uw huur is opgenomen. De huur van ‘niet-woningen’ zoals een box, kelder, parkeerplaats of een berging wordt per 1 juli 2020 met 2,6% verhoogd tenzij in de huurovereenkomst andere afspraken gemaakt zijn.

Mijn servicekosten zijn veranderd. Hoe zit dat?

Servicekosten veranderen als onze leveranciers hun prijzen veranderen of als het in overleg met de bewonerscommissie is aangepast. Kale huur is altijd exclusief servicekosten. Servicekosten zijn bijkomende kosten voor uw woning en komen bovenop de kale huur. Bijvoorbeeld kosten voor schoonmaak, tuinonderhoud, meubilering en de huismeester.

Ik woon in precies dezelfde woning als mijn buren, maar in hun brief staat een lagere huuraanpassing dan in mijn brief. Hoe zit dat?

Huurprijzen van woningen die op elkaar lijken, kunnen (sterk) verschillen doordat mensen bijvoorbeeld met andere voorwaarden zijn gaan huren en/of omdat er binnen de woningen sprake is van kleine en grote verschillen. Omdat Staedion kijkt naar het verschil tussen de huidige huurprijs en de maximale huurprijs kan het zijn dat uw huurprijs met een ander percentage stijgt.

Hoe kan ik bezwaar maken tegen de huuraanpassing?

Tot uiterlijk 1 juli 2020 kunt u in bezwaar tegen de huuraanpassing van uw sociale huurwoning. De procedure staat beschreven op de website van de Huurcommissie www.huurcommissie.nl. Gebruik altijd dit formulier als u een zelfstandige woonruimte huurt en dit formulier als u een onzelfstandige woonruimte huurt. Zonder dit formulier nemen wij uw bezwaar niet in behandeling.

U kunt het formulier op de volgende manier naar Staedion sturen:

  • Per e-mail: info@staedion.nl met als onderwerp ‘Bezwaarschrift huuraanpassing’.
  • Per post: Staedion, o.v.v. ‘Bezwaarschrift huuraanpassing’, Postbus 40406, 2504 LK te Den Haag.

Let op: huurders van een vrijesectorwoning kunnen alleen bezwaar maken via de kantonrechter. Voor vragen over deze procedure neemt u contact op met het Juridisch Loket via 0900 - 8020 of kijk op www.juridischloket.nl.

Wat is specifiek maatwerk?

Eind 2019 hebben Aedes en de Woonbond afspraken gemaakt over het specifiek maatwerk uit het Sociaal Huurakkoord. In het Sociaal Huurakkoord is afgesproken dat er specifiek maatwerk komt voor huurders die relatief te duur wonen. Aedes en de Woonbond hebben afspraken gemaakt over de invulling van het specifiek maatwerk en wanneer huurders aanspraak kunnen maken op huurbevriezing of huurverlaging.

Staedion volgt op hoofdlijnen de afspraken wanneer huurders aanspraak kunnen maken op huurbevriezing of huurverlaging. Zie de vragen over huurbevriezing en huurverlaging voor meer informatie of u in aanmerking komt voor huurbevriezing of huurverlaging.

Kan ik bezwaar maken tegen een huuraanpassing voor een niet-woning?

Ja, dat kan. De berekening van de jaarlijkse huuraanpassing maakt deel uit van uw getekende huurovereenkomst. Bezwaar maken kan alleen via de kantonrechter. Neem contact op met het Juridisch Loket via 0900 - 8020 of kijk op www.juridischloket.nl.

This is an automatic translation by