Veelgestelde vragen jaarlijkse huuraanpassing Staedion 2022

Wij snappen dat het vervelend is dat de huur stijgt. Zeker nu op dit moment veel andere prijzen ook stijgen. Wel vinden wij het belangrijk dat onze bewoners veilig, gezond en betaalbaar kunnen wonen. Het beheer van woningen en de aanpassingen, verbouwingen, renovaties en het onderhoud brengen kosten met zich mee. Ook willen wij nieuwe woningen bouwen en zorgen dat woningen betaalbaar blijven. Wij verhogen de huur niet om winst te maken. Daarom blijven wij binnen de kaders die de overheid aangeeft. Dit betekent per 1 juli 2022 een huurverhoging van maximaal 2,3% voor een zelfstandige sociale huurwoning. Voor een vrijesectorwoning stijgt de kale huurprijs met maximaal 3,3%.

Voor bewoners met een laag (minimum)inkomen met een relatief hoge huur is er een mogelijkheid dat we de huur niet aanpassen. We noemen dit ‘huurbevriezing’ (zie vraag 4). Ook kunt u in sommige gevallen huurverlaging aanvragen (zie vraag 5).

Wat kan ik doen als ik mijn huur niet meer kan betalen?
Als u verwacht dat u de huur niet (volledig) of niet op tijd kan betalen, neem dan zo snel mogelijk contact met Staedion op. Dit kan via het contactformulier. Of via 088 - 24 23 000 op maandag t/m vrijdag van 8.30 - 17.00 uur. Samen kijken we naar een passende oplossing.

In onze brief of e-mail van 19 april 2022 leest u meer over de aanpassing van de huurprijs. En met welk percentage en welk bedrag uw huurprijs wordt aangepast. In de bijlage van die brief vindt u de opbouw van de huur.

Als verhuurder mogen wij 1x per jaar de huur van uw woning aanpassen. We zijn wettelijk verplicht om dit een voorstel te noemen. Dit komt omdat het pas definitief is als u de daadwerkelijke aanpassing gaat betalen. Ook kunt u, in enkele situaties, bezwaar maken tegen de huuraanpassing.

Huurbevriezing betekent dat wij de kale huur niet aanpassen. U kunt op twee manieren in aanmerking komen voor een huurbevriezing.

1. Als u een zelfstandige vrijesector of sociale huurwoning huurt met een F- of een G-label. Als u hiervoor in aanmerking komt dan heeft u van Staedion een brief of mail gekregen.
    
2. Als u een te hoge huur heeft in vergelijking met uw inkomen.
   
   Let op: u moet aan de volgende voorwaarden voldoen.
   • U huurt een zelfstandige sociale woning. Een zelfstandige woning is een woning met eigen voordeur en eigen keuken en toilet.
   • U woont tenminste twaalf maanden op het adres.
   • U heeft voor tenminste zes maanden een laag inkomen en een kale huur boven een bepaalde grens. Dit noemen de aftoppingsgrens. Voor één- en tweepersoonshuishouden is de grens € 633,25 en voor drie of meer persoonshuishouden € 678,66.
   • Of u heeft tenminste zes maanden een middeninkomen en een kale huur boven de huurprijsgrens. De huurprijsgrens is € 763,47 (ook wel liberalisatiegrens genoemd).
   • Of u heeft als hoofdbewoner uw pensioengerechtigde leeftijd bereikt én woont relatief te duur (laag inkomen bij huur boven de aftoppingsgrens).

Bekijk of u in aanmerking komt voor huurbevriezing.

Uitgesloten van huurbevriezing
Staedion sluit kleine huishoudens (één of twee personen) die in een (te) grote woning wonen (vijf of meer kamers en minimaal 80 m2) uit van huurbevriezing. Op deze manier loont het om kleiner te gaan wonen. De doorstroommakelaar kan kleine huishoudens helpen met het zoeken naar een passende woning. Bekijk de doorstroomregeling van de gemeente Den Haag.

Bekijk of u in aanmerking komt voor huurverlaging.

Let op: u moet aan de volgende voorwaarden voldoen.

Voorwaarden voor huurverlaging

• U huurt een zelfstandige sociale woning. Een zelfstandige woning is een woning met eigen voordeur en eigen keuken en toilet.
• Uw kale huurprijs inclusief een deel van de servicekosten ligt boven de huurtoeslaggrens. De kale huurprijs van de woning en een deel van de servicekosten worden voor de huurtoeslag meegerekend. Dit wordt ook de subsidiabele huurprijs genoemd. De huurtoeslaggrens is € 763,47 (ook wel liberalisatiegrens genoemd).
• U heeft een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag.
• U heeft in het verleden voor deze woning geen huurtoeslag ontvangen.

Uitgesloten van huurverlaging
Staedion sluit kleine huishoudens (één of twee personen) die in een (te) grote woning wonen (vijf of meer kamers en minimaal 80 m2) uit van huurverlaging, tenzij de wet van toepassing is. Op deze manier loont het om kleiner te gaan wonen. De doorstroommakelaar kan kleine huishoudens helpen met het zoeken naar een passende woning. Bekijk de doorstroomregeling van de gemeente Den Haag.

Dat kan in aantal (bijzondere) situaties. Wij noemen dit tijdelijke huurkorting. U komt alleen in aanmerking voor huurkorting als u een vrijesectorwoning huurt. 

Komt u in aanmerking voor tijdelijke huurkorting?
Huurkorting betekent dat uw huur tijdelijk wordt verlaagd of niet wordt aangepast. Staedion biedt dit aan om mensen tijdelijk ruimte te geven als het moeilijk wordt om de huur te betalen. Het is geen recht van de huurder maar een tijdelijke oplossing.

Vraag huurkorting aan  
Stuur een mail of een brief met uitleg over uw situatie. En waarom u denkt in aanmerking te komen voor huurkorting.

• Per e-mail: info@staedion.nl met als onderwerp ‘Aanvragen huurkorting’.
• Per post: Staedion, onder vermelding van ‘Aanvragen huurkorting’, Postbus 40406, 2504 LK te Den Haag.

Als u verwacht dat u de huur niet (volledig) of niet op tijd kan betalen, neem dan zo snel mogelijk contact met Staedion op. Dit kan via het contactformulier. Of van maandag t/m vrijdag van 8.30 - 17.00 uur op 088 - 24 23 000. Samen kijken we naar een passende oplossing.

Hier kunnen verschillende redenen voor zijn. De huur wordt bijvoorbeeld niet verhoogd als de woning een laag energielabel heeft (F en G). Of als een huurder in verhouding duur woont ten opzichte van het inkomen.

Het kan ook zijn dat uw buurman of buurvrouw huurverlaging heeft gekregen volgens de ‘Wet eenmalige huurverlaging’. Bij huurders die voor 30 december 2021 een aanvraag voor huurverlaging hebben gedaan, kan de ingangsdatum van de huurverlaging begin 2022 vallen. Deze woningen mogen in 2022 geen huuraanpassing krijgen.

Geen huuraanpassing voor lagere energielabels
Staedion heeft ervoor gekozen om in 2022 de huur van zelfstandige sociale huurwoningen met een F- of G-label niet te verhogen. Door de stijgende energieprijzen wordt het verwarmen van de woning voor vrijwel iedereen duurder. Wij verwachten dat woningen met een laag energielabel (F of G) relatief meer (dan de woningen met een hoger energielabel) gaan betalen voor het verwarmen van de woning. Daarom krijgen deze woningen dit jaar geen huuraanpassing. Wij ‘bevriezen’ als het ware de kale huur voor dit jaar voor deze woningen.

In één complex of woongebouw kunnen per woning verschillende energielabels zijn. De woning van uw buurman kan een F-label hebben en uw woning een D-label. Dit wordt bepaald aan de hand van verschillende kenmerken zoals

• het woningtype (hoekwoning, tussenwoning);
• het woningoppervlakte;
• soort glas;
• gevelisolatie;
• dakisolatie;
• vloerisolatie;
• soort verwarming;
• ventilatiesystemen.

Waar vind ik mijn energielabel?
Het energielabel van uw woning vindt u op ep-online.nl. Op deze pagina van de Rijksoverheid kunt u met uw postcode en huisnummer het label opvragen. Krijgt u de melding dat er geen registratie is gevonden? Vul dan ons contactformulier in. Wij zoeken het graag voor u op.

Wat doet Staedion aan de lage energielabels?
Staedion werkt hard om de lagere energielabels aan te pakken. Dit doen we door verduurzaming van woningen door renovatie en onderhoud. Ook plaatsen we zonnepanelen en maken woningen gasloos. Wij geven voorrang aan woningen met lage energielabels. Zodra uw complex/woongebouw aan de beurt is, ontvangt u van ons bericht.

Lees op staedion.nl/stijgende-energieprijzen meer informatie en tips over hoe u energie en kosten bespaart.

Servicekosten veranderen als onze leveranciers hun prijzen veranderen of als het in overleg met de bewonerscommissie is aangepast. Zoals u misschien in de media heeft gezien of gelezen, stijgen de energieprijzen flink. Dit heeft ook effect op de hoogte van de servicekosten.

Kale huur is altijd exclusief servicekosten. Servicekosten zijn bijkomende kosten voor uw woning en komen bovenop de kale huur. Bijvoorbeeld kosten voor schoonmaak, tuinonderhoud, elektra van de lift en de huismeester. Deze kosten worden jaarlijks verrekend. Voor de elektrakosten hebben we bijvoorbeeld het voorschot verdubbeld. Als dit teveel blijkt te zijn dan krijgt u het teveel betaalde bedrag terug.

Lees op staedion.nl/stijgende-energieprijzen meer informatie en tips over hoe u energie en kosten bespaart.

De subsidiabele huurprijs bestaat uit de kale huurprijs van de woning en een deel van de servicekosten die voor de huurtoeslag meegerekend worden. De Belastingdienst maakt gebruik van die subsidiabele huurprijs voor het berekenen van de huurtoeslag: de rekenhuur.

Staedion draagt zorg voor het beheer van woningen van Staedion Vastgoedholding. Als in uw brief staat ‘namens de eigenaar’, dan woont u in een woning van Staedion Vastgoedholding en zijn dezelfde regels voor huuraanpassing van toepassing.

Als u huurtoeslag ontvangt in juni 2022, houdt u ook huurtoeslag na juni 2022. Ook als uw huurprijs door de huuraanpassing hoger wordt dan € 763,47. Over het gedeelte van de huurprijs boven € 763,47 krijgt u geen toeslag.

De huurtoeslag is afhankelijk van uw inkomen, samenstelling van het huishouden en de hoogte van de huur. U moet zelf de aangepaste huur doorgeven aan de Belastingdienst. Zo voorkomt u dat u misschien toeslag moet terugbetalen.

De volgende tabel toont de huuraanpassingen naar type woning of verhuureenheid. Staedion past geen aanpassingen op basis van markthuur toe en kiest voor een maximale huuraanpassing voor vrijesectorwoningen van 3,3%.

Het minteken betekent dat uw kale huurprijs daalt. U gaat minder kale huur betalen.

Met ‘overige eenheden’ bedoelen we in de meeste gevallen een berging die in uw huur is opgenomen. De huur van ‘niet-woningen’ zoals een box, kelder, parkeerplaats of een berging wordt per 1 juli 2022 met 2,3% verhoogd tenzij in de huurovereenkomst andere afspraken gemaakt zijn.

Huurprijzen van woningen die op elkaar lijken, kunnen (sterk) verschillen. Dit komt omdat mensen bijvoorbeeld met andere voorwaarden zijn gaan huren en/of omdat er binnen de woningen sprake is van kleine en grote verschillen. Ook de servicekosten kunnen per woning anders zijn.

Tot uiterlijk 1 juli 2022 kunt u in een aantal situaties bezwaar maken. Op huurcommissie.nl/huurverhoging vindt u de informatie wanneer u bezwaar kunt maken. Een klacht over het onderhoud van uw woning is geen reden om bezwaar te maken tegen de huuraanpassing.

Situaties wanneer u bezwaar kunt maken
Bezwaar maken heeft alleen zin als wij ons niet aan de regels hebben gehouden. Bekijk daarom eerst wanneer u met succes bezwaar kunt maken.

Hoe maak ik bezwaar?
Stuur ons een brief of e-mail met hierin de uitleg aan welke regel wij - volgens u - ons niet gehouden hebben. U kunt bezwaar maken tot 1 juli 2022.

• Per e-mail: info@staedion.nl met als onderwerp ‘Bezwaar huuraanpassing’.
• Per post: Staedion, onder vermelding van ‘Bezwaar huuraanpassing’, Postbus 40406, 2504 LK te Den Haag.

Huurt u een vrijesectorwoning?
U kunt bezwaar maken via de Huurcommissie. Dit kan tot 1 november 2022. U betaalt hiervoor € 25.  Vul het formulier ‘Huurverhoging vrije sector’ in. Op huurcommissie.nl/verzoekschriften vindt u dit formulier.

Ook kunt u bezwaar maken via de kantonrechter. Voor vragen over deze procedure neemt u contact op met het Juridisch Loket via 0900 - 8020 of kijk op www.juridischloket.nl.

Ja, dat kan. De berekening van de jaarlijkse huuraanpassing maakt deel uit van uw getekende huurovereenkomst. Bezwaar maken kan alleen via de kantonrechter. Neem contact op met het Juridisch Loket via 0900 - 8020 of kijk op www.juridischloket.nl.